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    赌篮球心得与技巧:悲观VS信心,2018年金融市场有哪些迷雾,又该如何对待?|资管峰会·迷茫篇(一)

    2018-11-23 18:06
    导读回顾进入倒计时的2018年,不动产资管行业人士对于国内经济前景的判断普遍是“满怀信心的悲观”。其中有对政策有效性的疑虑、对贸易战风险的焦虑、甚至对不动产资管未来路径的顾虑。虽然对单个企业而言未来...

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    回顾进入倒计时的2018年,不动产资管行业人士对于国内经济前景的判断普遍是“满怀信心的悲观”。

    其中有对政策有效性的疑虑、对贸易战风险的焦虑、甚至对不动产资管未来路径的顾虑。虽然对单个企业而言未来发展是清晰的,但如何抱团穿越“L”型的探底周期,还需要行业人士共同探讨。

    为此在第三届中国不动产资产管理峰会即将来临之际,睿和智库特推出“迷茫篇”系列,回顾金融、居住、办公、商业等领域的发展路径变化,寻找迷茫的经济环境下,企业的生存之道!

    金融篇

    1、从“严”字当头到“稳”字当先,大资管时代下如何随机应变?

    2017年11月17日与2018年4月27日,资管新规征求意见稿和正式稿相继发布,各种条文都在突出一个字“严”;然而在2018年7月20日与2018年9月28日商业银行理财新规征求意见稿与正式稿相继发布后,“稳”越发被各方关注。

    显然,政策制定方明显低估了资管新规对实体经济的冲击力度,各种资金链断裂的重压与一片哀嚎之声,使得今后的调控不得不稍微关注企业的承受能力。

    以往政策的游移使得从业者对新规持续性产生怀疑。虽然单个人的观望态度,在面临决绝的冰墙时无能为力,但一群人的观望与另一群人的哀嚎,使得冰墙也有了细微的缺口:从“严”到“稳”。

    疑问:去杠杆的主思路不变,“稳”与“严”的形态切换,资管行业的从业者该如何转变思维,寻找大资管时代合规的生存之道?

    2、房企3850亿元人民币在岸债务到期,寻钱之路在哪?

    据Dealogic的数据显示,中国开发商2019年的人民币在岸债务负?!ㄗ什С种と?ABS)——达到3850亿元人民币(合550亿美元),几乎是2019年到期的美元离岸借款的四倍,后者约为145亿美元。

    随着政府力图控制由信贷推动的失控增长,2018年的房地产开发商更难通过发行新债和为到期债券进行再融资。虽然鉴于市场环境有向下趋势,政府加快了审批速度,以使企业能够在市场中进行再融资,但规模较小的开发商较难获得审批和吸引投资者。

    “活下去”、“割肉卖项目”,真的从口号变成了现实!不过戏剧性的确是高喊着“活下去”的万科,正在用自己的实际行动帮助同行们“活下去”。

    当然也有自掏腰包的,不久前,恒大董事长许家印暗自掏腰包认购了10亿美元的自家债券。(恒大发行18亿美元债券),引发一片哗然。

    对于开发商而言,早已推行内部认筹、变相降价回收现金流,甚至利用发行长租公寓资产证券化的方式来补充营运资金及偿还公司债券,但缺口太大,只能“按起葫芦浮起瓢”

    疑问:房地产开发商是资本密集型企业,而伴随着严峻的市场形势、不放松的监管政策,大开发商如何寻找更便宜的资本?中小房企又该如何转型与自救?都转行多元化,做公寓、商业、甚至汽车,真的算的过来账吗?

    3、1.6万亿地方政府债务解决,除了卖地,还有其他解决方案么?

    中国地方债的利率大约在4%左右。按照40万亿地方债的说法,地方政府每年要承担的利息就高达1.6万亿,再加上每年到期的债务,地方财政压力是极大的。

    地方债务问题出在哪儿?按以往总结的观点:

    首先,地方政府隐性担保的债务太大。很多地方政府搞融资平台。这些融资平台表面上看是企业债务,实质上却是政府债务。

    其次,2016年后地方政府又突破性自主“研发”了两种增加债务的方式。

    第一种:把过去要做的公共产业项目拿到现在来做,这些项目都是企业立项要搞的,但最后是政府进行回购。最终,企业债务本质上还是政府债务。

    第二种:高大上的产业基金。由于要进行社会经济结构转型,很多产业要调整,要升级换代。于是,政府通过银行给相关企业担保,做基金扶植,比如很多PPP项目,把这些企业的债务也搞成了政府的潜在债务。

    疑问:眼下,各城市土地流标现象已经越来越多。而且在面临营改增以及未来要执行的个税的抵扣等,可能造成的对于地方政府来说收入来源在锐减的局面,作为有效地补充地方政府收入的房产税,能否推出仍是未知数?更可况人们还在期待未来还能有增值税率大幅下调等更大力度政策出台!

    “开源节流”这种早已路人皆知的答案,真正的解决措施是什么?

    4、资产证券化“从热到冷”,资管、价值思维如何切入现实?

    延续2017的热度以及资管新规的利好政策,2018年资产证券化发行和存量规模持续增长。尤其是在长租公寓领域,各种开创型资产证券化产品不断。(虽然存在补充营运资金及偿还公司债券的现状)

    像2018年5月19日,深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划——全国首单公共人才租赁住房类REITs产品成功获批。2018年2月13日,招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划——全国首单储架式长租公寓CMBS发行。

    但进入下半年,货币政策的边际放松叠加经济下行压力,带动资产支持证券发行利率下降;同时信贷ABS市场票息与可比企业债利差逐步收窄,企业ABS市场票息与可比企业债利差稳中有升。

    业内一直强调:在中国做REITs有两个思维需要转变,第一个是开发商思维要扔掉,那是卖房子的思维。第二个是传统的投行思维,算租售比的思维。

    但进入大资管时代,价值思维、资产管理思维越发成为未来的趋势。

    疑问:国内的资产证券化,走向价值思维该如何做出改变?此前500亿额度两年半还没用完的不良资产证券化试点,该如何用资产管理的方式来化解尴尬?

    虽然在迷茫时期,强调信心比黄金重要,但更需要的是找出其中可能存在的生存智慧,这也是我们想在第三届中国不动产资产管理峰会希望去探讨得出的答案。

    或许我们还可以换一个角度:市场的情绪通?;峁确糯?,而转折往往发生在市场一致看空或看多之际,也许2019年是一个美好的春天。

    2018年,关于金融监管、企业融资、资产证券化等方面,您还有哪些困惑,欢迎后台留言一同探讨!

    2018第三届中国不动产资产管理峰会

    暨资管新势力年度颁奖盛典

    一、峰会组织结构

    主办机构:睿和智库、新京报、万商俱乐部

    发起机构:睿和智库、新京报、万商俱乐部、佰仕会、天府集团、远洋资本、稳盛投资、富邦华一银行(未完待续)

    全球战略合作伙伴:美中国际协会

    特别协办机构:ECO信息化事务所

    场地支持:北京·W酒店( 北京朝阳区建国门南大街2号)

    官方媒体&自媒体:《新京报》全媒体、《地产资管网》、《万商俱乐部》

    特别支持媒体:中国网地产、蓝鲸财经、易居-地产人、新浪地产

    合作媒体:巨丰财经、园区界、金融界、优采

    承办机构:厚璞睿丰传播

    二、峰会亮点

    1、宏观研讨看趋势

    ① 深刻理解新时代“顶层设计”思路

    ② 新旧动能转换下的行业发展趋势

    ③ 去杠杆背景下的金融创新趋势

    2、中观互动谋发展

    ① 资产证券化如何助力不动产资管

    ② 新商业打破认知局限性

    ③ 新居住“尘归尘、土归土”

    ④ 新办公头部阵营的价值思维

    3、微观商务社交找机会

    ① 睿和智库会员专享项目对接会

    ② 现场体验深度学习

    ③ 论坛场外特设10大场景空间

    4、成果与嘉奖

    ① 睿和智库发布2018年度不动产创新蓝皮书

    ② 睿和智库专家团正式亮相

    ③ 睿和资管新势力年度颁奖盛典

    三、峰会议(详细议程持续更新中)

    12月19日

    项目对接会&VIP嘉宾晚宴

    12月20日

    主论坛

    主题:去杠杆保增长,不动产资管的“慢”发展

    主要议题:

    1、2018中国经济回顾及2019年展望

    2、资产证券化的2018,快跑的市场

    3、共享经济的“新引擎”空间

    4、消费体验升级背景下的新商业场景变革

    5、巅峰对话:存量时代,开发商如何“重生”?

    (一)新金融·分论坛

    主题:去杠杆背景下,资产证券化的出路

    主要议题:

    1、金融?;?0周年“祭”国际发展与国内借鉴

    2、呼之“不出”的公募REITs

    3、空间+产业内容-传统地产基金的转型路径

    4、困境资产的资管创新

    5、物流地产蓄势待发

    6、康养地产的资本化路径

    (二)新居住、新办公·分论坛

    主题:多视角看规模扩张与安全的抉择

    主要议题:

    1、反思互联网逻辑与长租公寓结合的商业模式

    2、公寓行业如何发挥资产证劵化的想象空间?

    3、养老公寓:新居住的新疆界

    4、共享办公,从空间共享到生态共享的智慧化探索

    5、资本+运营,共享办公资管逻辑初步成型

    6、2019年共享办公的发展趋势

    (三)新商业·分论坛

    主题:商业空间内容更新迭代的突破与创新

    主要议题:

    1、共享思维怎么运用商业?

    2、新商业的认知突围/跨界看商业变革

    3、大数据解决资管低效问题

    4、商业资管标准化探讨

    5、凯德的资管逻辑

    (四)大物流·分论坛

    主题:电商、冷链、新零售如何构建大物流生态圈?

    主要议题:

    1、大物流生态圈构建的驱动因素

    2、资产证券化在物流行业的实践场景

    3、物流地产的资管逻辑

    4、电商高速发展刺激物流行业被动升级

    5、新金融挑战物流最后一公里

    责任编辑:duql

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